Информационный Портал о Финансах
 
 Вход   Регистрация     Home   Contact 
 
Финансовые организацииФинансовые услугиЛичные финансыФинансовая аналитика

Когда продавать инвестиционную недвижимость

Сегодня поговорим об инвестициях в недвижимость уже с другой стороны – cо стороны окончания процесса, когда нужно продавать недвижимость.

У многих этот вопрос не возникает в самом начале инвестирования в недвижимость. Потому что, кажется, думается или они где-то читали-слышали, что инвестиции в недвижимость это “вечный”  бизнес. Покупаешь квартиру, сдаешь в аренду, берешь деньги. На самом деле это не совсем так.

Да, инвестиции в недвижимость практически всегда носят долгосрочный характер за исключением спекуляций на первичном рынке недвижимости, которых, кстати, в 2011 и в начале 2012 года было зафиксировано очень мало.

Поэтому, с учетом длительности периода инвестиций, стоит всегда думать, когда надо продавать недвижимость. Об этом нужно думать в самом начале, до того, как вы купили недвижимость. И первой отправной точкой момента продажи недвижимости будет тот момент, когда вы выполните инвестиционную цель. Мы об этом говорили раньше. У вас всегда должна быть инвестиционная цель, которая выражена должна быть  и в деньгах, и словами. И поэтому для многих из вас уже в момент, когда вы начнете покупать недвижимость будет четко сформулирована цель. Так вот, как только вы эту цель достигните, есть повод задуматься.

Почему? Потому что, несмотря на то, что недвижимость, в случае покупки квартиры и сдачи в аренду, дает полноценный, хороший, постоянный доход – это не самая большая доходность, которую можно получить в принципе на рынке инвестиций. И как только вы выполнили ту цель, ради которой вы покупали квартиру, стоит пересмотреть свой портфель инвестиционный и подумать, куда можно вложить деньги, полученные от продажи данной инвестиции в виде квартиры для того, чтобы достичь следующих своих инвестиционных финансовых целей.

Второе, очень нежелательная причина для продажи – это то время, когда у вас наступили форс-мажорные обстоятельства. Я бы подчеркнул – форс-мажорные обстоятельства именно у вас, а не у экономики, в курсе доллара к рублю, евро к рублю и т.д., падение цен на  нефть и т.д.

Когда у вас случается личная трагедия, у вас всегда есть актив, который можно продать, получить какие-то деньги и решить ту или иную проблему. Понятно, что это не предсказуемо и далеко нежелательная причина продажи. Но, тем не менее, как только наступил этот момент, у вас всегда будет актив, который вы можете продать в достаточно короткое время при очень небольшом дисконте и получить эти деньги, которые вам нужны.

Теперь давайте поговорим, когда не надо продавать.

По большому счету, во всех остальных случаях :) .

Сейчас же  поговорим о тех типичных ошибках в моменте продаж, когда люди покупают квартиры для инвестиций, начинают резко сбрасывать этот свой актив, при этом теряют в деньгах.

Первая ошибка  - когда рынок недвижимости падает. Цены на недвижимость быстро и резко падают. Это типичное поведение многих людей на любом рынке инвестиций, на любом рынке активов. Когда цена на активы начинает падать, все стремятся от них избавиться. Я не буду вдаваться в подробности того, почему это происходит. Я всего лишь скажу, что это коллективное помутнение разума и стадное поведение на рынке инвестиций, в том числе на рынке купли продажи инвестиционных квартир, всегда очень забавляет меня.

Потому что как только цена начинает падать, тут самое время подумать, чтобы купить. Потому что падать цены на квартиры, как и на любые другие активы не могут бесконечно. Когда-то они начнут расти. И вы покупаете по относительно дешевой цене, чем было 3-4 месяца назад. Это хорошо наблюдалось в 2008 году. Самые нетерпеливые, самые неискушенные инвесторы, как на первичном, так и на вторичном рынке начинали сбрасывать квартиры. Причем дисконт в некоторых случаях при достаточно дорогих объектах достигал 25-30%!

И люди, которые к моменту кризиса вывели свои деньги из рисковых активов, вложились в менее рисковые активы и имели определенный запас и скупали эти активы. И сейчас, спустя всего лишь 4 года они как минимум получают свои 15-20-25% годовых от аренды, плюс стоимость актива выросла в любом случае.

Поэтому продавать квартиру, в то время как цены на эти самые квартиры падают, – верх неблагоразумия.

Точно так же неблагоразумно появляется, когда падает рынок аренды. Зачастую рынок аренды, рынок купли продажи связаны друг с другом, связаны прямолинейно. Цены на одном рынке растут вверх, цены на другом рынке тоже растут вверх.

Но бывают такие случаи, особенно когда наблюдается застой в ценах на недвижимость, рынок аренды начинает потихонечку “проседать”. И начинает проседать с более дорогих квартир и далее идет по цепочке к более дешевым квартирам.

И в один прекрасный момент вы вдруг, как обладатель инвестиционной недвижимости, получаете ответ от арендаторов, что они нашли более дешевое жилье и съезжают. И выставляя свой объект за ту цену, за которую вы раньше сдавали квартиру, вы осознаете что спроса больше нет.

Что делать? Да продавать к чертовой матери. Это очень распространенная, очень глупая ошибка. Помните, что вы купили недвижимость не на год, ни на 2, ни на 3. Помните, что колебания уровня цен на аренду всегда будут. Даже если колебания проходят на уровне 20-30% от того, что было  у вас не стоит торопиться и тут же продавать эту квартиру. Рынок рано или поздно отыгрывает потери назад. Это закон любого рынка, и если у вас нет необходимости в наличности прямо сейчас, подождите, рынок выровняется и отыграет свое. Иначе быть не может.

И третий момент. Когда идет массовое информирование населения через разные источники: телевидение, радио, интернет, СМИ, блоги, социальные сети о том, что рынок вот-вот упадет.

И не имея на самом деле фактических подтверждений падения цен на недвижимость очень многие люди начинают избавляться от своей недвижимости! Только от того, что они где-то что-то прочитали, где-то что-то услышали. Это самый наиглупейший способ избавления от недвижимости.

Во-первых, не надо всему верить, что показывает телевизор, рассказывают по радио, обсуждается в блогах и т.д. Во-вторых, стоит оценивать вероятность падения цен в ближайшем будущем. То есть, должны быть какие-то реальные факты. Так как это было, например.  В 98 году, в 2008 году.

По сути дела до того, чтобы цены на недвижимость упали уже должны произойти какие-то глобальные события с точки зрения страны, мира, которые потом по цепочке вызовут падение цен. В 1998 году это был локальный кризис, локальный дефолт России. Тогда цены на недвижимость резко откатили назад. И те цены, которые были в 1999 году в Москве, сегодня могут выглядеть очень смешно. Например, однокомнатная квартира, которая сегодня стоит 5-6 млн. рублей (170-200 тыс. долларов) тогда при курсе доллара в 21-27 рублей за доллар стоила 17-20 тыс. долларов.

В 2008 году был глобальный кризис, который потом перекинулся на Россию. Но такого падения цен не было. Было достаточно серьезное проседание цен на элитную недвижимость, дорогую недвижимость. А если говорить об эконом и бизнес классе, а это и является предметом наших инвестиций. И там падение было 10-15%. Для кого-то это было существенно, для кого-то нет. Но это падение произошло не в один день. А только после того, как стало известно о мировом кризисе.

Если вы ориентируетесь только на слухи, не имея фактов, то вы делаете очень глупую вещь со своими инвестициями. Поэтому не продавайте квартиру, когда вы только слышите, но не имеете реальных фактов. Более того, даже имея реальный факт, не стоит продавать.

Потому что это достаточно консервативный финансовый инструмент, который может выдержать достаточно серьезные колебания и восстановить, отыграть те потери, которые были во время кризиса, в ближайшие 3,4, максимум 5 лет. Поэтому когда вы вкладываете в инвестиционную недвижимость, вы должны четко понимать, что как только вы поймете, что вы не можете, не будете продавать эту недвижимость.

За исключением двух случаев – вы выполнили инвестиционную цель и у вас случились какие-то личные форс-мажорные обстоятельства, которые вам диктуют продажу квартиры и получение суммы денег для решения этих форс-мажорных проблем. Больше ни в каких случаях вы не продаете свою инвестиционную недвижимость.

Источник: Свой Риэлтор

Новости категории
08.12.16
С 2017 года парковочное место станет полноценной недвижимостью

07.12.16
Китайцы начали скупать московское жилье

09.11.16
Налоговая нагрузка на недвижимость может вырасти

27.09.16
Машино-места признали недвижимостью

24.08.16
В АИЖК заявили о намерении снизить ипотечные ставки до 8–9%

Публикации

Rambler's Top100 Geo Visitors Map © 2006-2012 finmedia.ru