Информационный Портал о Финансах
 
 Вход   Регистрация     Home   Contact 
 
Финансовые организацииФинансовые услугиЛичные финансыФинансовая аналитика

Двинуть недвижимость

В России возрождается интерес к ипотечным облигациям и формируется вторичный рынок. И это сулит оживление всему ипотечному рынку.

Что такое ипотечные облигации, знают у нас немногие. Оно и понятно: этот вид ценных бумаг появился в России не так давно, и рассчитан он исключительно на квалифицированных инвесторов. Между тем само существование таких бумаг может серьезно облегчить жизнь простым смертным, желающим купить квартиру или дом в кредит.

Итак, в чем суть механизма? Банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, скажем, сроком на двадцать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредит-ных организаций, как правило, нет, поэтому во всем мире существует схема рефинансирования ипотечных кредитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускают облигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг — консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же, скажем, двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты. По данной схеме работают рынки развитых стран, в России же такого рода инструмент стал использоваться лишь за несколько лет до кризиса.

Почему? Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных ценных бумагах, куда потом долго вносились технические поправки. Во-вторых, банкам нужно было накопить большой пул закладных на жилье, на это требовалось несколько лет.

В итоге пионером в деле выпуска ипотечных бумаг выступил банк «Совфинтрейд» (в 2007 году переименован в «ГПБ-Ипотека», входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд рублей со сроком погашения в 2036 году — банк рефинансировал кредиты Газпромбанка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента принятия закона на российском рынке наши банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Еще две сделки провел банк ВТБ 24, по одной — МИА (Московское ипотечное агентство) и МБРР. Чуть больше сделок (но все равно мало — всего 13) провели наши банки на западных рынках.

Как ни печально, но в России жилищные облигации не пользовались большим спросом. Хотя, казалось бы, это был совершенно новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а потому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели таких бумаг отсутствовали у нас как класс — ни ВЭБу, ни НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты. «Ипотечные облигации являются достаточно сложным структурным продуктом, — объясняет начальник управления анализа долговых рынков банка «Открытие» Владимир Малиновский. — Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисципли-ны заемщиков ипотечных кредитов, возможных досрочных погашений, от структуры самого выпуска облигаций и множества других факторов».

К тому же эти бумаги еще и давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5—7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.

Обратить свое внимание на Запад российских банкиров заставило и несовершенство российского законодательства. Дело в том, что для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании — Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. И создаются такие компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т. д. В российском же законодательстве до сих пор не определен статус SPV. Конечно, в данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет — у российского юрлица по закону должен быть гендиректор или управляющая организация, оно должно предоставлять финотчетность в налоговые органы и платить налоги.

Поэтому неудивительно, что даже государственное АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов. И обычным россиянам невдомек, почему вдруг их кредиты пересекают границу. «Я в 2006 году взяла ипотеку. Мне приходило письмо, что закладная на мою квартиру была продана в Люксембург, в какую-то фирму. А в суд подает на меня АИЖК, разве может оно теперь чего-то требовать?» — искренне возмущается одна из должниц российского банка на просторах интернет-форумов.

Эпоха возрождения

Когда российские банки организовывали первые выпуски ипотечных облигаций, говорилось много слов о скором появлении в стране доступного жилья. Но этого не случилось. Объемы выпусков не могли реально повлиять на рынок кредитования. Согласно правительственной концепции развития рынка жилья, принятой в 2005 году, предполагалось, что в ближайшие пять лет объем рынка ипотечных облигаций составит порядка 500 млрд рублей. Но сегодня можно говорить лишь о цифрах в 70—85 млрд рублей — таковы экспертные оценки. И если в Европе за счет выпуска ипотечных ценных бумаг рефинансируется около 45% всей ипотеки, то в России, по экспертным данным, около 12%.

Тем не менее уже в ближайшем времени этому сегменту пророчат настоящий бум. После двухлетнего перерыва (последнее размещение ипотечных облигаций состоялось осенью 2008 года) банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, потребность в ресурсах растет, а достать их в нынешнее время все еще сложно.

Первым о желании выпустить ипотечные облигации заявил Газпромбанк, «КИТ Финанс», ВТБ 24, МБРР, НРБ, банки «Абсолют» и «Возрождение». Но первым сезон открыло АИЖК, разместив в сентябре четвертую серию облигаций с ипотечным покрытием на 6,1 млрд рублей под 8,43% годовых. «Удалось полностью разместить весь объем первого старшего транша на рыночной основе», — оптимистично заявил Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК.

По второму кругу

Некоторое движение отмечается и на вторичном рынке. Еще до кризиса АИЖК и некоторые банки делали робкие попытки создания вторичного рынка ипотечных облигаций. Порой АИЖК приходилось это делать вынужденно — из-за отсутствия спроса агентство выкупало бумаги на себя, а затем размещало их на ММВБ среди сторонних инвесторов. «Раньше вторичный рынок ипотечных облигаций существовал в зачаточном состоянии, его сложно и рынком-то было назвать, объемы на вторичном рынке были очень маленькие», — говорит Дмитрий Дорофеев, директор структурированных продуктов группы «Мой Банк».

Но после кризиса АИЖК начало бодро раскручивать рынок. 1 ноября агентство разместило на бирже собственные облигации 2008 года выпуска на 4,93 млрд рублей. На этот раз объем заявок превысил объем размещения более чем в 2,6 раза (12,6 млрд рублей). И дело даже не в высокой доходности (ставка купона до первичного размещения была определена в размере 10,5% годовых), АИЖК сделало по бумагам 4-летнюю оферту на досрочный выкуп и дополнительно предоставило под них резервы. «Инвесторы наконец поняли, что это за бумаги и разглядели перспективы», — радуется Дмитрий Дорофеев.

Кроме того, недавно АИЖК разработало программу по выкупу чужих облигаций с ипотечным покрытием. И теперь отечественные банки могут рассчитывать на рефинансирование агентством не только кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, но и уже выпущенных ипотечных облигаций.

По замыслу АИЖК, это позволит стимулировать и выдачу, и секьюритизацию ипотеки. «Это будет новой формой рефинансирования, которую агентство предлагает в первую очередь крупным и средним банкам, в том числе и неработающим по нашим стандартам», — подчеркнул Александр Семеняка.

Правда, существуют жесткие требования к выкупаемым облигациям: первоначальный взнос по кредитам, входящим в ипотечное покрытие, должен составлять не менее 30%, бумаги должны быть номинированы в рублях и иметь минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже определенного уровня. Таким образом госструктура собирается активно формировать вторичный рынок ипотечных облигаций, хотя и интересуется только рублевыми бумагами.

Сергей Черняков из Московского ипотечного агентства считает, что для привлечения внимания инвесторов к российским ипотечным облигациям сделано уже и так достаточно много.

«Развитие рынка ипотечных ценных бумаг сейчас происходит примерно теми же темпами, как и само ипотечное кредитование, но ипотечное кредитование во многом тормозится не высокими ставками по кредитам, а несоответствующей доходам основной массы населения страны цены на недвижимость, — говорит Черняков. — Вместо того, чтобы увеличивать долю ипотечных облигаций в рефинансировании ипотеки, стоило бы задуматься о том, как сделать жилье дешевле».

Что такое SPV?

SPV — это компании-пустышки, которые имеют поручительства от материнских компаний. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков уже как сервисный агент — он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.

Так, «ГПБ-Ипотека» создавал для этих целей GPB Asset Management S. A. (Люксембург), Европейский трастовый банк (ЕТБ) — ETB Mortgage Finance 1 S. A. Люксембург), Городской ипотечный банк — CityMortgage MBS Finance B. V. (Голландия).

Во имя ипотеки

В 2007 году была введена льготная система налогообложения доходов по ипотечным ценным бумагам — ставка снизилась с 24 до 15% (как по облигациям федерального займа). А ипотечные бумаги, выпущенные до 1 января 2007 года, вообще решили облагать налогом по ставке 9% годовых.

В 2008 году ЦБ включил в ломбардный список ипотечные облигации, под которые имеются гарантии банков-эмитентов. В 2009 году ЦБ включил в ломбардный список также и ипотечные облигации, обеспеченные поручительством АИЖК.

С осени 2009 года ВЭБ получил право инвестировать деньги «молчунов» в расширенный инвестиционный портфель, в том числе и ипотечные ценные бумаги.

Осенью 2010 года ВЭБ принял программу организации выпусков ипотечных облигаций банков и АИЖК. Общая сумма займов составит не более 150 млрд рублей.

В 2010 году депутаты приняли поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые позволили банкам выпускать облигации под ипотечные кредиты с первоначальным взносом не 30%, как ранее, а 20%.

Источник: Профиль

Новости категории
08.12.16
С 2017 года парковочное место станет полноценной недвижимостью

07.12.16
Китайцы начали скупать московское жилье

09.11.16
Налоговая нагрузка на недвижимость может вырасти

27.09.16
Машино-места признали недвижимостью

24.08.16
В АИЖК заявили о намерении снизить ипотечные ставки до 8–9%

Публикации

Rambler's Top100 Geo Visitors Map © 2006-2012 finmedia.ru