Информационный Портал о Финансах
 
 Вход   Регистрация     Home   Contact 
 
Финансовые организацииФинансовые услугиЛичные финансыФинансовая аналитика

Как я получал ипотечный кредит на квартиру в Москве

Многие едут в столицу не только работать, но и зацепиться. Корреспондент «КП» — приезжий из Иванова — решил купить себе жилье в Москве, и вот что из этого получилось.

Спустя 10 лет жизни в Москве (то есть студенческого общежития и пары съемных квартир на паях с друзьями) я наконец-то решился — пора заиметь собственное жилье в столице. Во-первых, потому что надумал жениться и заводить детей. А во-вторых, поскольку понял, что условия на рынке явно благоприятствуют покупкам. Цена квадратного метра, по официальным данным, после кризиса упала почти на 40% и уже начала подниматься (значит, ждать дальнейшего падения уже нет смысла). Да и ставки по ипотеке наконец-то стали доступными — 11—12% даже в докризисные времена были неплохим предложением. Итак, отбросив панический страх перед долговой ямой, я пустился во все тяжкие.

Поиск в Интернете и по телефону

Первым делом нужно было найти банк — чтобы понять, на какую сумму кредита я в принципе могу рассчитывать. От этого будет зависеть, что я возьму: однушку на окраине Москвы или трешку в новостройке в дальнем Подмосковье. На большее мне денег явно не хватит.

К кредитным брокерам я решил не обращаться (за свои услуги они в среднем хотят от 2 до 4% от суммы кредита — слишком жирно им будет). Поисками банка занялся самостоятельно. Чтобы найти самые выгодные предложения, не надо быть докой в финансах. Есть несколько волшебных интернет-сайтов (например, banki.ru и sravni.ru), которые собирают информацию со всех участников ипотечного рынка. Итак, подсчитав свои финансы и определив круг банков с самыми выгодными предложениями (см. таблицу), я отправился в поход за длинным рублем.

Многие банки работают даже по субботам, поэтому отпрашиваться с работы не потребовалось. Намечаю примерный маршрут движения (чтобы охватить сразу несколько организаций в максимально короткое время) и отправляюсь в путь.

— У нас сегодня только дежурные консультанты, и они работают по записи, — лениво ответил мне охранник в первом банке, не переставая при этом болтать по мобильному.

— Ну, может, у них есть хотя бы 5 свободных минут? — интересуюсь.

— Они сейчас заняты другими клиентами, — отрезал охранник и запускать меня в офис не стал.

Ну что ж, придется приходить в понедельник, хотя отношение к банку резко испортилось. Во втором банке — снова разочарование. Само отделение функционирует, но кредитный отдел, как оказалось, обслуживает клиентов только по будням. Повезло лишь в третьем банке — специалист по ипотеке там оказался на месте.

На самом деле, как я понял позже, ездить в банк совершенно необязательно. В большинстве кредитных организаций есть «горячие линии». Поэтому проконсультироваться по поводу ставок, ежемесячных платежей и прочих условий кредита можно по телефону. Но если время у вас есть, то можете пробежаться и по офисам. Отсутствие очередей и благожелательность персонала — тоже важный фактор при выборе ипотечного заема.

Выбор банков невелик

Как оказалось, ставки на рынке отличаются серьезно — от 11 до 20% годовых. В то же время, как советуют эксперты, внимание нужно обращать не на размер ставки, а на величину ежемесячного платежа и итоговой суммы переплаты (то есть тех процентов, которые в дополнение к кредиту мне придется отдать банку). Так вам будет понятнее, какую сумму придется выкладывать каждый месяц. К примеру, во всех банках (чтобы можно было сравнивать) я просил рассчитать мне, сколько надо будет выплачивать в месяц, если взять у них 3,5 млн. рублей в кредит на 10 лет (брать заем на больший срок мне показалось слишком серьезной кабалой).

Так, к примеру, при ставке в 13,25% годовых ежемесячный платеж составит 52,8 тыс. рублей, а общая сумма, которую придется отдать банку, — 6,33 млн. При 11,5% — 49 тыс. и 5,9 млн. соответственно. Разница налицо.

Для справки, есть два вида платежей по жилищным кредитам: аннуитетные и дифференцированные. Смысл первых в том, что платеж на весь срок кредита остается неизменным. Такую схему сейчас предлагают большинство банков. При ней размер платежа у вас не меняется во время всего срока. Но хитрость в другом — платежи построены таким образом, что сначала вы платите банку в основном проценты и лишь потом тело кредита (то есть погашать такой заем досрочно нет смысла). Тем самым банк гарантирует себе доход, ограничивая возможности заемщика этим и другими условиями.

— В первый год погашать досрочно вы его не сможете, — пояснила мне консультант одного из банков. — Вносить сверх положенной суммы можно не меньше 30 тысяч рублей и не чаще 1 раза в месяц. Кроме того, после каждого досрочного погашения нужно будет заплатить комиссию за перерасчет — 2000 рублей.

При дифференцированных платежах все по-другому. Сначала по ним вы платите больше, но с каждым месяцем сумма платежа меняется. Каковы же плюсы? Во-первых, никаких ограничений по досрочному погашению здесь нет.

— Можете хоть каждый день по 1000 рублей вносить, — пояснил мне сотрудник другого банка. — Никаких комиссий мы за это не берем. А все дополнительные платежи идут в погашение тела кредита, поэтому чем больше ваши выплаты, тем меньше в следующий раз у вас будет платеж.

Кроме того, если я беру 3,5 млн. рублей под 11,5% годовых, то через 10 лет при аннуитетных платежах я выплачу банку 5,9 млн. рублей, а при дифференцированных — всего 5,5 млн. После сопоставления всех цифр и фактов я выбрал банк, исходя из двух факторов. Во-первых, одна из самых низких ставок — 11,5%. Во-вторых, возможность взять дифференцированный кредит.

Кипа документов

Собрать пакет документов оказалось делом нехитрым (я думал, что проблем будет куда больше). В основном это ксерокопии — паспорта, военного билета, диплома и водительских прав. На работе нужно взять лишь справку 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки.

Анкету, как оказалось, лучше заполнять прямо в банке. Тогда можно сразу же уточнить все вопросы (а то все равно придется переписывать). А вопросов там много — банкиры влезают в твою жизнь без обиняков: все свои контакты им укажи, адреса и телефоны ближайших родственников. Посчитай структуру своих расходов, укажи все имущество (недвижимость, авто и даже сколько и в каких банках у тебя денег лежит).

— А ты как хотел?! — сказала моя будущая супруга. — Конечно, им нужно знать про тебя все. Они ведь тебе несколько миллионов доверяют.

В анкете, как я понял, лучше писать все как есть — без мухлежа. Честность у банкиров в цене. Ипотечных заемщиков после кризиса стали проверять куда тщательнее. К примеру, сотрудник службы безопасности банка не поленился позвонить по всем указанным мной в анкете телефонам, чтобы проверить, тот ли я, за кого себя выдаю. Особенно переполошились мои родственники из глубинки, где я прописан, когда им позвонил важный человек из Москвы.

Долгожданное одобрение

Минус (а может, и плюс) работы журналиста в том, что зарплата у нас зависит от гонораров: чем больше напишешь, тем больше получишь. Этот момент в моей справке о доходах не очень понравился банкирам.

— Евгений, боюсь, мы не сможем вам выдать желаемую сумму на столь короткий срок, — спустя неделю позвонил мне ипотечный эксперт. — Вам принципиально взять ссуду на 10 лет, а не на 15 или 20?

— Ну да, не хочу влезать в долги на слишком долгий срок…

— Смотрите, у вас в один из месяцев зарплата оказалась ниже, чем тот ежемесячный платеж, на который вы претендуете. Как вы будете расплачиваться с кредитом, если это повторится? Я думаю, на кредитном комитете вашу заявку не одобрят…

— А что же делать?

— Я советую брать кредит на максимальный срок, тем более когда речь идет о дифференцированных платежах. Смотрите сами: если мы продлим срок кредита до 30 лет, то платить вам надо будет не 62, а всего 42 тыс. рублей в месяц. Но если вы сможете, то будете выплачивать больше и тогда расплатитесь с кредитом быстрее. Это дает вам возможность самому рассчитывать свои траты.

Действительно, если мы платим 42 тысячи в месяц, то примерно 10 тысяч идут на погашение тела кредита (то есть той суммы, которую я взял в долг), а 32 тысячи — это проценты, которые с меня берут за пользование 3,5 млн. рублей. Соответственно в следующий месяц тело кредита уменьшится до 3,490 млн. рублей (то есть минус те 10 тысяч, которые я отдал в прошлый раз). Поэтому проценты мне начислят, исходя из меньшей суммы. Таким образом, в течение 10 лет мои выплаты будут плавно снижаться с 42 до 10 тысяч рублей.

Плюс в том, что при желании и возможности я могу платить банку больше. И тогда каждая досрочная выплата будет идти только на погашение тела кредита. В этом случае 30 лет — это лишь номинальный срок. От него можно будет освободиться быстрее без переплаты банку.

С железной логикой менеджера пришлось согласиться, иначе кредита мне было бы не видать.

Резюме

Итак, ипотечный кредит мне одобрили.

Сумма — 3,5 млн. руб.

Срок — 30 лет.

Ставка — 11,5%.

На заметку

Критерии идеального заемщика

От 30 до 40 лет.

В браке, лучше с детьми.

Высшее образование.

Срок работы на последнем месте — больше 1 года, а общий стаж — больше 5 лет.

Белый доход — то есть подтверждение по справке 2-НДФЛ.

Хорошая кредитная история (или ее отсутствие) и нет непогашенных займов.

Есть другое имущество и накопления (депозиты, ПИФы, акции).

Мнение эксперта

Выбираем заем на жилье

Сергей ОКУЛОВ, независимый финансовый советник:

Ставка. Если вы берете взаймы на короткий срок, то стоит выбрать комбинированную ставку. Обычно она на 0,5—1% ниже, чем фиксированная. Ее суть в том, что первые несколько лет вы платите по фиксированной ставке, а затем по переменной, которая зависит от состояния экономики и ставок Центробанка. Но если кредит банку отдать досрочно, то можно сэкономить. Брать переменную ставку на весь срок слишком рискованно.

Разовые комиссии. Если ставки в нескольких банках совпадают, то сравниваем дополнительные расходы, связанные с оформлением кредита: комиссия за выдачу, оценка недвижимости, страхование жизни и квартиры и т. д.

Платежи. Дифференцированные платежи в отличие от аннуитетных лучше тем, что переплата по ним существенно меньше и досрочное погашение происходит без комиссий.

Срок. Для каждого это индивидуально. Оптимальный срок кредита, на мой взгляд, — 20 лет. При желании и возможности сумму займа всегда можно отдать раньше срока.

Досрочное погашение. В этом не всегда есть смысл. Нужно считать альтернативу. Грубо говоря, если вы взяли ипотеку под 11,5% годовых, а вклад в банке можно открыть под 15%, то выгоднее положить средства на депозит. А затем, когда ставки опустятся ниже 11,5%, использовать эти деньги для досрочной выплаты.

Ежемесячные выплаты. Это главный критерий при выборе ипотечного кредита. Чем они меньше, тем легче вам будет справиться с кредитом. Ежемесячный платеж не должен превышать 50% доходов семьи. К примеру, если люди привыкли тратить все до копейки, то я бы советовал им, прежде чем они соберутся покупать жилье в кредит, примерно рассчитать, сколько денег им нужно будет отдавать в месяц, и в течение хотя бы полугода попробовать прожить на эту сумму. Для многих оказывается сюрпризом, что теперь они не могут себе позволить ходить так часто в ресторан или тратить много денег на отпуск. Поэтому сначала нужно понять, сможет ли семья этот график выдержать.

Где самая выгодная ипотека

 

 

БанкСтавка
(% годовых, в рублях)
Комиссия за выдачуМинимальный взносСрок кредита
Нордеа9,5—12,5%1% (но не более 30 тыс. руб.)15%не более 30 лет
Сбербанк10,5—13%нет10—15%до 30 лет
ЮникредитБанк11,5—13%1—1,5%20%до 30 лет
Дельта-Кредит13—14%нет20%не более 25 лет
ВТБ2412,6—15,3%1,5% (но не менее 45 тыс. руб.)10—20%от 5 до 50 лет

 

По данным официальных сайтов кредитных организаций.

Выбор агента

Заниматься поисками квартиры я решил с помощью риэлтора. Это дополнительные расходы, но куда ж без них?!

— Да не бери ты этих бездельников, — увещевал меня мой знакомый спец по недвижимости. — К чему тебе эти посредники?

— Так я ведь совсем не разбираюсь, — отвечаю. — Того и гляди на мошенников нарвусь или недогляжу что-нибудь. Так может, ты мне бесплатно поможешь, по-дружески, а?
Собеседник виновато опустил глаза.

Опросив десяток своих знакомых, я выбрал подходящего агента. И пока не пожалел. Риэлтор звонит мне несколько раз в день, отсеивает неподходящие варианты, договаривается о просмотрах квартир и планирует наши передвижения так, чтобы я мог за один вечер посмотреть 3—4 варианта. Сам бы я не заставил себя каждый вечер ездить на просмотры, да и на поиск вариантов потратил бы целую вечность. Учитывая, что обычно на поиски квартиры уходит несколько месяцев, а плачу я риэлтору лишь по результату, то я понял, что лично для меня так выгоднее.

Плюсы вторички

Квартиру я решил брать на вторичном рынке: купил и сразу же заехал. Новостройка же уступает по нескольким факторам. Во-первых, нужно ждать, пока ее достроят. Некоторые ждут несколько лет, мне такой вариант не подходит: придется и по ипотеке платить, и за съемную квартиру. Во-вторых, смертельно боюсь ремонтов: сам последний раз клеил обои на первом курсе, а от знакомых наслышан жутких историй о горе-строителях, накосячивших при заливке пола. К тому же далеко не факт, что квартира выйдет дешевле. И наконец, банки неохотно кредитуют новостройки — проценты по займам на покупку квартиры в новостройках обычно выше на 2—3%. По крайней мере до тех пор, пока я не получу право собственности, а на это уходит 2—3 года.

После подсчетов и рассуждений я приступил к поискам. И тут оказалось, что квартир за 4,5 млн. рублей (а именно столько у меня есть с учетом денег банка) в Москве — единицы… За последние несколько месяцев жилье подорожало. Мой риэлтор озадаченно почесал голову, но все же нашел несколько подходящих по цене (с расчетом на небольшой торг) вариантов.

Никто не торгуется

Смотрим однушку в старом доме в Отрадном. Квартира захламлена старыми вещами, впечатление, что в ней явно кто-то умер. Если в нее переезжать, то нужно поменять абсолютно все: от полов до сантехники и окон. За все «удовольствие» хозяин просит 4,7 млн. и принципиально не хочет торговаться. Да за такую квартиру я бы и 3 млн. не дал! В соседнем доме — более приемлемый вариант.

— За сколько продаете? — уточняю после просмотра.

— 5 миллионов, — чуть задумавшись, отвечает риэлтор, хотя в базе стоит совсем другая цена — 4,6 млн. — Но если заинтересуетесь, то можем поторговаться.
Мне уже позже объяснили, что одно из крупных агентств недвижимости так хитрит. В рекламе указывают одну цену, при просмотре — другую, а при взносе аванса — третью. Владельцы почему-то уверены, что их цена более чем обоснованна. Доходит до того, что по одной стоимости продаются квартиры в соседних дворах: но одна с ремонтом и в новом доме, а вторая — убитая в хлам в старой панельке. Не торгуются еще по одной причине.

— Ипотечных заемщиков продавцы не очень любят, — объяснил мне риэлтор Олег. — Ведь в этом случае больше проверок со стороны банка, да и сделка затягивается. Так что на уступки особо не рассчитывай.

Выбор был бы куда шире, рассматривай мы спекулятивные варианты. Оказалось, что от налогов при продаже недвижимости уходит практически каждый второй владелец. Квартиры, которые были в собственности меньше 3 лет, по закону облагаются подоходным налогом (13%), если сумма сделки превышает 1 млн. рублей или в процессе продажи продавец наваривается (например, купил за 3,5 млн., а продает за 5 млн. — с накрученных 1,5 млн. ему надо заплатить налог). Для меня такие сделки неприемлемы. Во-первых, зачем связываться с явным нарушением закона? Во-вторых, я имею право получить налоговый вычет с 2 млн. рублей, потраченных на покупку квартиры. А это позволит мне сэкономить 260 тысяч рублей.

Плесень и другие «прелести»

Больше всего мне понравилось смотреть квартиры, в которых живут съемщики. Хозяевам и агентам лень ездить на показы. Вот они и перепоручают это дело квартирантам. Себе же, кстати, во вред!

— Это солнечная сторона, сейчас совсем здесь умираем, — рассказала мне женщина в одной из квартир на Октябрьском поле. — Полы скрипят безбожно — ночью все просыпаются, если кто-то встает. И унитаз течет — видите, тряпку здесь подкладываем.

— Мам, а еще про плесень расскажи в углу, — заглядывает в комнату дочка. — Никак от нее избавиться не можем.

— Да, и от метро далеко — минут 20 как минимум топать, — добавляет мать.
В другой квартире съемщики были тоже более чем откровенны.

— С транспортом тут кошмар, — рассказал молодой парень, живущий в Бескудникове. — С утра в очереди на маршрутку стоишь, а потом еще полчаса до метро через пробку продираешься. А еще рядом кавказское кафе. По выходным крики и музыка всю ночь.
Естественно, эти варианты я сразу же отбросил. Повода не верить братьям-квартирантам у меня не было: сам сменил не один чужой угол и знаю, в каком состоянии они бывают.

Резюме

После 25—30 просмотров я определил тот район, в котором хотел бы жить. До центра, конечно, далеко, но метро в шаговой доступности (не надо ехать на маршрутке или автобусе) и рядом лес. В этом районе я побывал еще в 10 квартирах и определил шорт-лист из 4, что понравились мне больше всего. Теперь буду взвешивать все варианты и торговаться, потому что денег все-таки хватает впритык.

Будь в курсе!

Под какое жилье банк кредиты не дает:
— квартиры в панельных 5-этажках, построенных до 1975 года;
— однушки гостиничного типа (площадью менее 25 кв. метров);
— комната или доля в квартире;
— квартиры с несогласованной перепланировкой;
— жилье в деревянных или находящихся в аварийном состоянии домах.
По данным официальных сайтов кредитных организаций.

Мнение эксперта

Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы:

«Всегда есть смысл торговаться»

Чтобы выбрать подходящую вам квартиру, для начала нужно потратить пару-тройку недель, чтобы посмотреть на все предложения, которые есть на рынке. После этого вы уже поймете, какие критерии для вас важны, а на какие не стоит обращать внимание.

Цена. Бросаться на самые дешевые варианты часто нет смысла. Во-первых, агентства выставляют их обычно в рекламных целях, чтобы клиенты клевали. Во-вторых, по бросовым ценам идут, как правило, проблемные квартиры.

Сначала лучше рассматривать варианты со свободной продажей. То есть когда вы меняете деньги на квартиру, а в сделке участвуют только 2 стороны. В этом случае сделка пройдет успешно в 9 случаях из 10. Если берете альтернативу (то есть когда продавцы меняют свою однушку на квартиру большей площади), то процент снижается до 50—80% в зависимости от длины цепочки.

Если вы действительно собираетесь жить в квартире, которую присмотрели, посмотрите, есть ли рядом хороший детсад и школа, кто живет в районе, что с магазинами, парковкой и прочей инфраструктурой. Лучше прогуляться по району, расспросить бабушек на лавочках, что им здесь нравится, а что — нет. Информация о том, что в соседней квартире живут алкоголики, будет вам крайне полезна.
В Москве, к сожалению, рынок продавца. Но торговаться есть смысл всегда — в принципе 50—100 тысяч рублей реально можно скинуть. Прежде чем вносить аванс за понравившуюся вам квартиру, внимательно прочитайте договор. В некоторых агентствах все сделано таким образом, что свой аванс вы никогда потом не заберете, даже если квартиру не купите по вине продавца.

Источник: Комсомольская правда

Новости категории
08.12.16
С 2017 года парковочное место станет полноценной недвижимостью

07.12.16
Китайцы начали скупать московское жилье

09.11.16
Налоговая нагрузка на недвижимость может вырасти

27.09.16
Машино-места признали недвижимостью

24.08.16
В АИЖК заявили о намерении снизить ипотечные ставки до 8–9%

Публикации

Rambler's Top100 Geo Visitors Map © 2006-2012 finmedia.ru