Информационный Портал о Финансах
 
 Вход   Регистрация     Home   Contact 
 
Финансовые организацииФинансовые услугиЛичные финансыФинансовая аналитика

Недвижимость не ржавеет

Рынок столичной недвижимости входит в стадию стабилизации, возобновились инвестиционные покупки. Однако доля тех, кто на пороге ценового «дна» приобрел квартиру в инвестиционных целях в 2009 году, составляет не более 2-4% в общем числе сделок с жилой недвижимостью. С начала 2000-х годов по мере постепенного восстановления российской экономики после дефолта 1998 года и вплоть до наступления кризисных процессов 2008 года недвижимость Московского региона представляла собой наиболее эффективный экономический инструмент сохранения и приумножения денежных средств. В период с 2004 по 2006 годы накопление квартир шло довольно быстрыми темпами. Однако, окончательное осознание того, что на рынке присутствует группа так называемых «инвестиционных» покупателей наступило лишь в 2006 году. Тогда же аналитики озвучили и ее приблизительный размер - от 30% до 40% от общего числа сделок, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа - и все 60%. В начале 2007 года массовое инвестирование в московское жилье продолжилось, однако, уже начиная с осени, на фоне замедления темпов динамики цен на жилье (+10+15% против +80+100% в 2006 г.) инвестиционный спрос на московскую недвижимость заметно сократился - не более 5-7% от общего числа сделок. В 2008 году активность инвестиционных покупателей в общем объеме операций с жильем существенно не изменилась, при этом в начале года, когда цены демонстрировали повышенную динамику, доля инвесторов доходила до 20-30%. При этом собственники, купившие недвижимость летом - в начале осени 2007 г. получили хороший шанс приумножить вложенные финансовые средства. Те из них, которые успели реализовать приобретенные объекты на пике цен - в августе-сентябре 2008 г., получили доход около 20-25%.

Инвестиционная  привлекательность жилой недвижимости в Москве в различные годы

Период

Динамика  цен

Комментарии

1998-1999 гг.

-30-35%

Экономический кризис, проблемы банковской системы и потеря сбережений вкладчиков, снижение платежеспособности населения, резкая девальвация рубля

2000-2002 гг.

+50+55%

Экономическая и  политическая стабилизация, возвращение цен на недвижимость к докризисным показателям

2003-2004 гг.

+45+50%

Дальнейшее развитие экономики, начало перехода от американской валюты расчетов к российскому рублю, первые случаи покупки недвижимости в инвестиционных целях (не более 2% от общего числа сделок)

2005-2006 гг.

рост в 2,1-2,3 раза

«Переток» девелоперов из эконом в бизнес-класс, развитие рынка ипотечного кредитования, массовое инвестирование в недвижимость (от 30-40% до 60% от общего числа сделок в зависимости от сегмента)

2007-

I п/г 2008 гг.

+20+25%

Переток инвестиций с фондового рынка,  повышение доступности ипотеки (программы без первоначального взноса, низкие для России ставки 7-9%), «придерживание» жилья застройщиками. Начало кризиса

II п/г 2008-

I п/г 2009 гг.

-10-20%

Экономический кризис, снижение объемов ввода жилья, «откат» рынка ипотеки на уровень 2004 г., падение платежеспособности населения, массовый уход инвесторов с рынка недвижимости, неопределенность экономических перспектив

II п/г 2009 г.

-5-0%

Окончание кризисных  процессов. Начало периода стабилизации рынка недвижимости, оживление ипотеки, возобновление кредитования новостроек у ведущих банков. Постепенное возвращение отложенного спроса, в том числе и инвестиционного

В 2009 году в результате существенного падения платежеспособности населения и неопределенности экономической ситуации:

* Число сделок с новостройками сократилось в 3-3,5 раза, в сегменте вторичного жилья - в 2-2,2 раза. Доля альтернативных операций возросла с 20-30% в 2008 г. году до 80% в 2009 г.
* Структура сделок заметно сместилась в сторону категории эконом, на долю которой приходится до 85% совершаемых покупок.
* Большинство покупателей нового жилья, во избежание рисков, предпочитают объекты, уже введенные в эксплуатацию, либо находящиеся на последних стадиях готовности.
* По сравнению с докризисными показателями цены на новостройки в Московском регионе снизились на 8-10%, вторичное жилье подешевело на 15-20%.

Кризис ликвидности у застройщиков и девелоперов выразился в том, что:

* С начала года количество предлагаемых новостроек в Москве сократилось на 10%, при этом число свободных квартир в них снизилось почти на треть. По факту на середину года актуальные предложения имелись в чуть более 50% объектов, остальные строительные площадки были «заморожены».
* Ряд строительных компаний вынуждены прибегнуть к реконцепции планируемых проектов - пересмотру категории комфортности, уменьшению площади квартир до сегмента эконом, отказу от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций.

В начале 2009 г. уровень развития рынка ипотечного кредитования «откатился» на 3-4 года назад:

* Большинство банков свернули ипотечные программы, фактически полностью прекратив кредитование новостроек. Доля покупок жилья, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3-3,5 раза в Москве (до 10%) и в 5-10 раз в регионах.
* Во второй половине 2009 г. отмечены положительные изменения: крупные банки возобновили кредитование вторичного жилья, количество выданных займов по сравнению с началом года возросло в 2 раза.
* Со стороны государства разрабатываются и реализуются различные программы стимулирования рынка ипотечного кредитования (в т.ч. госгарантии АИЖК).

В настоящее время рынок столичной недвижимости входит в стадию стабилизации, возобновились инвестиционные покупки. Однако, по нашим оценкам, доля тех, кто на пороге ценового «дна» приобрел квартиру в инвестиционных целях в 2009 году, составляет не более 2-4% в общем числе сделок с жилой недвижимостью.

Прогноз

Наблюдаемые на протяжении 2009 г. кризисные процессы, низкая платежеспособность и покупательская активность оказали свое негативное влияние на динамику объемов строительства. По этой причине говорить о восстановление докризисных объемов предложения пока не приходится. Уже к концу 2010 г. ожидается острый дефицит находящихся в продаже новостроек: новых проектов практически не заявлялось, строительство части объектов заморожено, другие - находятся на стадии перепроектирования. Однако это не значит, что строительная отрасль и рынок жилья и далее не смогут полноценно функционировать. Строительство остается одним из главных приоритетов государства, реализующего различные стимулирующие программы и мероприятия, в том числе и поддержку системы ипотечного кредитования через предоставление госгарантий АИЖК.

В 2010 году отложенный спрос, начавший возвращаться на рынок уже осенью 2009 года, будет постепенно увеличиваться. Следом за ним, а может даже и быстрее, начнет «подтягиваться» и частный инвестиционный спрос. Уже сейчас, по данным последнего исследования центра «Ромир», 47% опрошенных россиян, выделили «Недвижимость» как наиболее надежный способ вложения денег.

Повышающийся интерес к недвижимости будет подталкивать цены вверх с темпом как минимум на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику цен традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. По нашим предварительным оценкам, ожидается, что стоимость кв.м новых объектов к концу 2010 года увеличится на 10-12%, в 2011 - на 12-15% и, как минимум, столько же и в 2012 году.

Если обратиться к прогнозам цен МЭР на 2010-2015 гг., то здесь мы не найдем темпов выше 2-5% в год с оговоркой, что в 2010 году еще продолжится падение - на 1,9% по сравнению с 2009 годом. Но, во-первых, - данный прогноз относится к рынку жилья в «среднем» по всей России, а Московский регион и «вся» Россия, с точки зрения инвестиционной привлекательности, - это, как говорится, две большие разницы, а, во-вторых, - он не учитывает ни темпов потребительской инфляции, ни возможный рост цен на стройматериалы и прочее, относящееся к процессу возведения коммерческого жилья. Сюда же можно добавить разницу в уровне платежеспособности москвичей и жителей в регионах, а также грядущий дефицит московских новостроек, который на переферии пока еще не столь ощутим.

В отличие от МЭР, мы считаем, что рост цен начнется не в 2011 году, а уже в 2010, и кумулятивный прирост на уровне 25% будет обеспечен не к 2016 году, как прогнозирует МЭР, а уже в среднесрочной перспективе, т.е. в 2012 году. А уже в 2013 году, скорее всего, произойдет очередной «скачок» цен. Именно к этому периоду, как мы предполагаем, экономика полностью восстановится после кризиса, а у населения опять появятся определенные денежные сбережения (что подтверждают прогнозные данные МЭР по росту заработной платы и норме сбережений домашних хозяйств к 2012 году). Каков будет размер этого «скачка» пока сказать трудно. Все будет зависеть от того, с каким «багажом» покупательского спроса и предложения подойдет рынок к этому периоду.

Решаться ли на такое увеличение цен застройщики, учитывая общий упадок платежеспособного спроса в стране? Почему бы и нет? Ведь ничто же не помешало автопроизводителям еще в конце прошлого года, в самый «разгар» кризиса повсеместно поднять цены на автомобили? И это в условиях того же самого низпадающего патежеспособного спроса. Как свидетельствуют открытые данные Сети, в зависимости от марки, автомашины иностранного производства в 2009 году подорожали от +2% до +25%, а отечественные - на +2-3%.

Во-первых, застройщики, «спровоцированные» осенним повышением спроса, уже начали поднимать цены, а, во вторых, это в любые времена - вполне естественный процесс, происходящий этапами по мере готовности объекта.

Автомобиль в период нестабильности, по большому счету, такая же «роскошь», как и недвижимость. Только в первом случае, в плане инвестиций - это «ноль без палочки» и с годами только теряет в цене, а во втором - эффективный инвестиционный инструмент, приносящий стабильный доход, и, постоянно растущий в цене.

Возможно кто-то скажет, что в плане цены покупки - автомобиль и недвижимость - это абсолютно несопоставимые вещи. Отнюдь... считайте сами. Средняя стоимость приобретенного в 2009 году автомобиля, по данным Автостат, составила 19 тыс. долларов. При этом до 70% автовладельцев приобрели машины на собственные денежные накопления, т.е. без использования кредитных средств.

Что такое 19 тыс. долларов наличными на рынке недвижимости? Это 20% или первый взнос* за квартиру площадью до 65 кв.м в ближайших городах Подмосковья (Долгопрудный, Мытищи, Люберцы, Королев, Подольск, Железнодорожный, Раменское и т.п.) со сроком сдачи в середине следующего года. Только в отличие от автомобиля, квартира через 3 года не поржавеет и не потеряет в цене до половины своей первоначальной стоимости. Не правда ли, простая арифметика...

Простые математические расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового «дна», даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40-50% от ее первоначальной стоимости, в то время как, например, банковские депозиты за этот же период - всего не более 35-40%. Вот, например, какой прирост в ближайшие годы может дать в цене, купленная в МИАН квартира в подмосковной новостройке (средняя цена, по данным продаж МИАН в ноябре, - 3,085 млн. руб.):

Какие риски, могут ждать покупателя при приобретении квартиры в новостройке, степень готовности которой составляет менее 50-70%?

Риски недостроя сейчас защищены ФЗ №214. В судебной практике России давно выработан механизм защиты участников долевого строительства. «Серые» схемы не страхуют застройщика от ухода от ответственности по упомянутому закону. Большинство строительных компаний, в свою очередь, готовы регулировать свои отношения с дольщиками в соответствии с ФЗ №214, но не всегда реализуют эту возможность из-за жестких требований действующего законодательства и бюрократических процедур. Однако, в целях минимизации рисков потенциальным покупателям необходимо приобретать новое жилье только по договору об инвестировании строительства, избегая других схем. В этом случае, даже при условии банкротства строительной компании, объект перейдет под контроль Правительства РФ, которое еще в прошлом году объявило о намерениях выкупа жилья с долевым участием граждан у застройщиков с целью его последующего возведения силами других строительных компаний. Таким образом, риск, так называемого «недостроя», сейчас в самом худшем случае сводится к переносу сроков реализации проекта максимум на 1-1,5 года.

Примерно на этот же срок может затянуться и сдача объекта, строительство которого были приостановлено девелопером по причине перепроектирования. При этом как в первом, так и во втором случае, изменение сроков абсолютно никак не отразится на уровне доходности приобретенной квартиры. Ее стоимость будет только расти как в средне-, так и долгосрочной перспективе, и заметно превысит аналогичные показатели банковских депозитов.

Источник: www.mian.ru

Новости категории
08.12.16
С 2017 года парковочное место станет полноценной недвижимостью

07.12.16
Китайцы начали скупать московское жилье

09.11.16
Налоговая нагрузка на недвижимость может вырасти

27.09.16
Машино-места признали недвижимостью

24.08.16
В АИЖК заявили о намерении снизить ипотечные ставки до 8–9%

Публикации

Rambler's Top100 Geo Visitors Map © 2006-2012 finmedia.ru